La démagogie de Sarkozy sur un mois de caution et l'augmentation des loyers sur l'inflation ont fait baisser le nombre d’investisseurs. Les loyers vont augmenter

 

 

l'article du monde démontre bien que le fait de matraquer les propriétaires alors qu'ils ne sont toujours pas protégés contre les mauvais payeurs vont être moins nombreux.

Ce ralentissement était certes prévu, mais la décrue semble plus rapide qu'on l'attendait, en particulier dans le secteur du neuf. "Depuis le deuxième semestre 2007, nous sommes dans une phase de baisse du cycle immobilier, et nous nous attendons, en 2008, à une chute des ventes réalisées par les promoteurs de 10 % à 15 %, voire plus", annonce Christian Rolloy, PDG de Promogim. Ce qui ferait passer le nombre de logements neufs vendus par ces professionnels de 127 420 en 2007 à 110 000 ou 115 000 en 2008. Le promoteur Nexity a, lui, annoncé qu'il avait vendu, au premier trimestre, 14 % de logements en moins en volume et 10 % en valeur, par rapport à la même période de 2007.

 

Cette mévente se traduit par un allongement du délai de conclusion des transactions, passé de 6,3 mois en 2006 à 10,6 mois fin 2007. Les stocks de logements en commercialisation, dont ceux encore à construire, ont, en conséquence, grossi de 30 %, en passant de 78 000 fin 2006 à 102 000 fin 2007. Les promoteurs renoncent à lancer de nouveaux programmes, comme en témoigne la chute de 15,5 % du nombre de permis de construire délivrés et de 10 % des mises en chantier, enregistrée au premier trimestre 2008, par rapport au même trimestre de 2007.

L'objectif affiché par le gouvernement de 500 000 logements neufs en 2008 s'éloigne, le rythme paraissant plus proche de 425 000. Dans sa dernière publication, du 5 mai 2008, l'économiste de la banque HSBC Mathilde Lemoine revoit, elle aussi, ses pronostics. "La baisse des prix de l'immobilier pourrait être plus brutale que prévu, avec un recul des crédits à l'habitat de 7,5 %, en 2008, et un repli des prix de vente, dans le neuf, de 4 %, et dans l'ancien, de 3 %."

SMIC SOLVABILISÉS

Les premiers clients que les promoteurs voient disparaître sont les investisseurs dans l'immobilier locatif, qui ont représenté jusqu'à 50 % de leurs ventes. Paradoxalement, les ménages modestes, dont les revenus sont inférieurs à deux smic, sont, eux, plus présents que jamais (17 % des emprunteurs), solvabilisés par le prêt à taux zéro et les aides des collectivités locales. Car les maires sont soucieux de créer des logements à prix abordable pour leurs administrés et demandent souvent aux promoteurs de concevoir des programmes dont le prix du mètre carré ne dépasse pas, en province 2 000 ou 2 500 euros, et en Ile-de-France 3 000 euros, quitte à sacrifier un peu de surface et à renoncer aux parkings en sous-sol. Les promoteurs s'orientent aussi vers les zones de renouvellement urbain qui bénéficient d'une TVA réduite à 5,5 % et où le terrain est moins cher.

Sur le marché de l'ancien, le principal en matière résidentielle, les délais d'achat s'allongent aussi, mais les prix résistent, les vendeurs ayant du mal à renoncer à leurs prétentions. L'indice mensuel de la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim), publié lundi 12 mai, indique que les prix ont grimpé de 0,4 % en avril par rapport à mars, mais fléchissent de 1 % en un trimestre. L'indice oscille ainsi entre plus ou moins 1 % depuis neuf mois. " Nous sommes sur le fil du rasoir et l'année devrait s'achever avec des prix en hausse de 2 %, couvrant tout juste l'inflation", estime René Pallincourt, président de la Fnaim.

La langueur du marché n'est pas le fait d'une hausse des taux des crédits immobiliers, encore au niveau raisonnable de 4,6 %, ni d'une désolvabilisation des acquéreurs, mais d'une très grande prudence des banques, notamment mutualistes, à accorder des prêts relais, pourtant nécessaires dans les opérations d'achat-revente, soit près de 30 % des transactions. "Il y a là un risque majeur de blocage du marché, souligne Michel Mouillart, comme en 1992, où le nombre de transactions et la production de crédits immobiliers avaient reculé, par rapport au pic de 1989, de 25 %."

Isabelle Rey-Lefebvre